Рефинансирование ипотеки: выгоды и подводные камни

Эта статья написана на основе истории реальной девушки, которая купила квартиру в ипотеку в г. Новосибирск под 11% в 2017 году, а в 2019 году рефинансировала свой займ по ставке 8,5% годовых. Причем процедуру рефинансирования она прошла дважды.

Мы посмотрим:

  • насколько выгодным в итоге оказалось переоформление кредита;
  • с какими трудностями столкнулась заемщица;
  • зачем девушка рефинансировала ипотеку два раза подряд.

Покупка собственной квартиры с помощью ипотечного кредита

Алина родилась и закончила школу в Республике Алтай (этот регион находится на юге Западной Сибири). Получать высшее образование девушка решила в Новосибирске. После окончания университета она устроилась на работу в Раффайзенбанк. Жилье себе Алина снимала на окраине города. Плата за аренду квартиры составляла 13 000 рублей в месяц.

В 2017 году Алина решила оформить ипотечный кредит на покупку своего собственного жилья. После долгих поисков в качестве варианта была выбрана однокомнатная квартира в пятиэтажном доме в центре Новосибирска (так называемая «хрущевка»). Площадь этой квартиры составляла 34 м². Состояние жилья — удовлетворительное. Окна в квартире были старые (еще деревянные), пол скрипел. Стоимость объекта недвижимости — 1,8 миллиона рублей.

За время работы Алина накопила первоначальный взнос на ипотеку (200 тысяч рублей). Кредит она оформила в Раффайзенбанке (так как работала в этой организации). Сумма займа составила 1,6 миллиона рублей. Процентная ставка — 11% годовых. Срок кредита — 16 лет. Ежемесячный платеж — 17 780 рублей.

На следующий год после покупки недвижимости девушка оформила налоговый вычет в размере 120 тысяч рублей. Судя по величине вычета, зарплата Алины в банке составляла около 77 тысяч рублей в месяц. На возвращенные государством деньги девушка заменила в купленной квартире окна и пол. В следующем году Алина получила вторую часть вычета. Добавив к вычету еще один кредит на сумму 100 тысяч рублей, девушка сделала в квартире капитальный ремонт: выровняла стены, отремонтировала ванную, заказала новую кухню.

Рефинансирование ипотечного кредита

Тем временем ставки по ипотеке в российских банках заметно понизились. В начале 2019 года многие финансовые организации выдавали кредиты под залог недвижимости под 9-9,5% годовых. Алина понимала, что переплачивает своему банку лишние деньги. Однако рефинансировать свой займ в Раффайзенбанке она не могла (это запрещали условия заключенного договора).

Тогда Алина обратилась еще в 2 банка.

В первом банке у нее среди прочих документов потребовали нотариально заверенную справку о том, что она никогда не состояла в браке. За эту справку девушка заплатила 1 500 рублей. Однако впоследствии банк отказал ей в рефинансировании. Деньги, заплаченные за документ, оказались потраченными впустую.

Второй банк затребовал от потенциальной клиентки стандартный набор документов (паспорт, СНИЛС, копию трудовой книжки, справку о доходах, кредитный договор с графиком платежей, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации права собственности на жилье, выписку из домовой книги, оценку стоимости недвижимости).

Рефинансирование ипотеки

Из всех документов небольшие проблемы возникли только с получением выписки из домовой книги (чтобы прийти в Управляющую компанию, пришлось отпрашиваться с работы) и с отчетом об оценке (он стоил 3 000 рублей).

Заявку и приложенные документы банк рассматривал 5 дней, и в итоге принял решение выдать Алине займ. Вскоре девушке предложили оформить страховку передаваемой в залог квартиры (ее оформление требует закон). Стоимость страховки, предложенная банком, составляла 16 000 рублей в год. Однако Алина в ходе изучения документов узнала, что в том же самом банке аккредитована другая страховая компания. Она предлагает аналогичные услуги за плату в размере 10 000 рублей в год. Оформлять страховку на невыгодных для себя условиях девушка отказалась.

После переговоров с клиенткой банк снизил стоимость страхового полиса сначала до 13 000 рублей (девушка с этим предложением не согласилась), а затем до 10 500 рублей. Согласие заемщицы было получено.

В итоге сумма рефинансированного займа составила 1 560 000 рублей. Ставка по новому кредиту оказалась 9,3%, ежемесячный платеж по договору — 16 182 рубля. Однако до тех пор, пока не произошла перерегистрация залога, ставка по рефинансированному кредиту была назначена на уровне 11,3% (первые ежемесячные платежи, естественно, были выше).

Для переоформления ипотеки Алине опять пришлось отпрашиваться с работы. Перед подписанием кредитного договора необходимо было внести оплату по страховому договору. Сотрудники кредитной организации посоветовали девушке оформить дебетовую карту банка, так как при внесении платежей через кассу взималась комиссия.

Ежемесячные платежи в дальнейшем также предстояло вносить через банкоматы этого банка. При оплате через кассу пришлось бы платить комиссионные отчисления, возможность оплаты кредита через мобильное приложение отсутствовала.

Длительные переговоры о стоимости страховки, а также неудобство внесения платежей показали Алине, что выбранный ею банк не соответствует ее ожиданиям. И девушка решила рефинансировать кредит еще раз. Ведь после ухода в другую кредитную организацию стало возможным возвращение Алины в привычный для нее Раффайзенбанк.

В итоге в своем новом банке девушка задержалась всего на 1,5 месяца. В ходе второго рефинансирования больше всего времени отняла процедура расторжения договора страхования (около одного месяца). Алине также пришлось заплатить банку за обслуживание оформленной пластиковой карты.

В результате повторного рефинансирования девушка получила займ в Раффайзенбанке под 8,5% годовых. Срок займа сократился на 2 года — до 14 лет. Ежемесячный платеж был понижен до 15 400 рублей. Девушка подсчитала, что в результате рефинансирования займа ее переплата банку уменьшилась на 518 000 рублей.

Выводы

Процедура рефинансирования ипотеки очевидно является выгодной для клиента. Если ставки по ипотечным займам идут вниз, то необходимо переоформлять кредит на новых условиях. Иногда для этого приходится обращаться в новый банк. Однако полученная выгода (в случае с Алиной это полмиллиона рублей) оправдывает неудобства.

Однако при рефинансировании ипотеки заемщик может столкнуться с определенными трудностями.

  1. За оформление некоторых нужных документов приходится платить дополнительные деньги. Оплату могут попросить за подготовку справок, отчета о стоимости передаваемой в залог квартиры. Нам известны случаи, когда банки брали единовременную комиссию за рефинансирование ипотеки. Размер такой комиссии может доходить до 4,5% от суммы выдаваемого займа. При отказе платить комиссию ставка по ипотеке повышалась (например, с 7,9% до 9,9%).
  2. При рефинансировании ипотечного кредита могут измениться в худшую сторону условия страхования заложенной квартиры.
  3. Новый банк может предложить неудобную систему внесения платежей, иногда с взиманием комиссии или через пластиковую кату с платным обслуживанием.

Заемщик сам должен определить, что для него важнее: пониженная процентная ставка по кредиту или удобства при обслуживании займа.

pro-banking.ru
Рубрика: 
Инструкции и пошаговые руководства

Комментарии

Ограниченный HTML

  • Допустимые HTML-теги: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Строки и абзацы переносятся автоматически.
  • Адреса веб-страниц и email-адреса преобразовываются в ссылки автоматически.